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根据项目进展不同阶段防范风险

发布时间:2014年3月5日 武汉海事海商律师  Tags: 担保,承诺,实施,约定,合同
孔 超
(作者系烟建集团有限公司常务副总裁)
 
BT模式具有延迟支付的特点,可以有效地解决部分地方政府“囊中羞涩”的问题。虽然BT模式项目的发起人代表政府,政府的公信力和信誉相对来说应该比较高,但这种“超前消费”的项运作模式实际上存在很多的风险,尤其是回购风险。463号文的出台,将进一步规范地方政府的融资行为,有利于建筑市场健康有序发展,同时也会给投资人带来新的风险。投资人应根据项目进展不同阶段的风险,制定相应的对策。
对正在实施的BT项目而言,政府融资能力下降,可能出现回购风险
463号文规定:“严禁直接或间接吸收公众资金违规集资”“加强对融资平台公司注资行为管理”“进一步规范融资平台公司融资行为”。这些规定将大大降低政府融资预期,必然对项目回购能力造成影响,正在实施的尚未进入回购期的BT项目,尤其是以现金方式回购的BT项目回购风险进一步加大。
对于即将进入回购期的项目,投资人应加大对政府财政能力、回购支付程序及来源的调查评估。对现金回购的,若存在较大风险,可考虑调整策略,锁定目标土地,尽早变现,降低风险。
对正在洽谈的BT项目而言,政府不提供担保承诺,投资人风险进一步加大
463号文规定:“坚决制止地方政府违规担保承诺行为”。在BT项目中,投资人最担心的是政府是否能按期回购。因此,大多要求政府提供担保,如银行保函、国有土地使用权或其他国有资产等。新的政策实施后,政府担保承诺将不可能,项目回购的保障程度进一步降低,若遇到政府换届、财力不足等,投资人的风险会更大。
针对上述问题,投资人可以要求政府提供第三方担保,如指定当地高信誉企业提供担保,或锁定目标土地和价格,以土地收益或转让为担保,确保投资目标的实现。我公司即将竣工的BT项目采取的是锁定目标土地,约定时间办理挂牌转让模式,目前进展正常。运作过程充分证明,政府诚信、部门配合、土地指标的获取是关键。
新政下BT项目投资需更加谨慎
463号文件出台后,政府融资能力下降,提供担保承诺难度很大,而在BT项目实施过程中又存在政府公共政策重大调整、政府换届、政府越权干预、政府个别部门、人员不作为等现实问题。因此,在新的政策规定下,BT项目投资需更加谨慎。
要进一步加强BT项目的前期调查。做好政府信用度、财政能力、回购资金支付程序及来源的调查,优先选择政府信誉好、财政收入高且呈现逐年增长趋势、回购资金来源明确的项目。
把好BT投资建设合同的签约关。合约中要明确回购款结算依据和标准、回购款的支付条件和支付方式、投资收益以及政府的优惠承诺;如果投资人同时又是施工方,还要约定避免重复纳税问题;合同中还要约定投资人特定条件下的退出权,设定具体明确的违约责任条款。
要约定有效的回购担保,要求政府提供第三方担保,或锁定目标土地和价格,以土地收益或转让为担保,必要时引入商业保险。
在BT项目投资过程中要持续关注政府的信用状况及回购能力,必要时应采取措施及时止损。


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