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探索BT模式保障房建设发挥住宅产业化优势

发布时间:2014年3月5日 武汉海事海商律师  Tags: 保障性住房,品质,保证,住宅,模式
姚 峰
(合肥海恒投资控股集团公司)
 
摘 要:BT 模式即建设—转让模式,是政府利用非政府资金来承建某些基础设施项目的一种投资方式,具有突出的融资优势。本文提出拓展保障房建设的思路,采用 BT 融资模式,发挥住宅产业化优势,快速形成住宅产业化规模效应,实现巨大的社会和经济效益。
关键词:BT 模式 建设 保障性住房 住宅产业化
 
一、BT模式的概念和优越性
BT是政府利用非政府资金来承建某些基础设施项目的一种投资方式,BT是Build
(建设)和Transfer(转让)两个英文单词的缩写。其含义是:政府通过合同约定,将拟建设的某个基础设施项目授予建筑商,在规定的时间内,由建筑商负责该项目的投融资和建设,合同期满,建筑商将该项目有偿转让给政府。
政府基础设施项目BT模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式,其不仅能缓解政府的财政资金压力,而且在分担风险、引进先进技术、改变项目管理等方面都具有积极作用。国家每年有庞大的保障性住房建设规划,采用BT建设模式可以减轻政府财政压力,并为相关企业开辟投资渠道。
二、BT模式建设保障房的可行性
BT建设模式已十分成熟,具有突出的融资优势,可以将大量的资金引入保障性住房项目建设,在很大程度上能够缓解政府的财政压力。从国家层面来看,目前已颁布的国家政策大力支持BT融资模式,而且国内很多地区在多个保障房项目中运用BT模式建造,也取得了成功。
1.国家相关政策支持
近年来,国务院、建设部发布了一系列文件,包括建设部《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》([2003]30号)、《国务院关于投资体制改革的决定》、《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》等,这些文件提倡具备条件的建设项目,采用工程总承包、工程项目管理方式组织建设。与此同时,国家大力鼓励社会投资,引入市场机制,充分发挥政府投资的效益。这些政策为BT模式建设保障房提供了保障。
2.国内成功工程案例
通过BT方式进行政府投资项目和保障房建设在全国很多省市都得到了应用,截至2010年底,中冶集团保障房建设规模达3054万平方米,中国建筑超过1000万平方米,金隅、万科北京住建、上海城建等企业参与保障性住房建设,其中相当比例的项目采用BT模式建设。这些成功案例为BT模式建设保障房提供了借鉴。
三、发挥住宅产业化在BT模式建设保障房中的优势
BT模式建设保障房,俗称“交钥匙工程”的总承包模式,如果BT的建设者为住宅产业化集成的总承包企业,则可充分优化设计、整合产业链资源,采用新技术、新产品,发挥其在节约成本、缩短工期、提升品质、生态环保方面的优势,按时完成并转让高质量的保障房。
BT的建设者可为集设计、制造、施工、销售于一体的总承包企业,或者是集房地产开发经营、环保建材制造、建筑施工等与住宅产业相关的龙头企业。拥有全产业链集成整合优势的开发建设企业,通过金融、规划设计、建材、建设施工、装修等上下游其他环保盈利来平衡保障房的整体收益,从而保证保障房低风险、快周转的优势。
1.  住宅产业化有效缓解财政压力
住宅产业化通俗地说就像造汽车那样造房子,住宅的构件部品在工厂成批量生产,现场施工实行高度机械化装配,体现规模化和工业化的优势。住宅产业化可以大量减少人工成本,形成规模以后工程项目综合造价可节省15%以上。按照“十二五”期间3600万套、总投资5万亿元框算,可节省投资7500亿元。这从某种程度上缓解了财政压力。
2.  打造产业联盟更适合BT总承包模式
住宅产业化在BT保障房建设中,可发挥其产业联盟优势,通过产业链上下游延伸,综合管理能力得到提高。投资人做大做强可以提升国内工程企业的综合竞争力,有利于扩宽国际工程BT市场。住宅产业化将住宅开发、设计、施工、以及服务和管理等环节联接为一个完整产业系统,实现住宅生产、供给、销售和服务一体化,更适合作为BT的总承包模式,实现保障房的“交钥匙”工程。
3.  有效提高项目建设资金使用率,增强融资能力
住宅产业化在BT保障房建设中,可以最大限度地发挥企业的资金、技术和管理优势,使得产业资本和金融资本对接,也可大幅度降低资金使用成本,提升项目建设资金集约化使用程度。同时,参与BT建设项目的企业,可以很好地应用政府信用,发挥“政府按揭”的信用融资功能,获得较强的融资能力,提高企业积极性。
4.  有效缩短工期,提升住宅品质
采用现代化的生产方式,运用于BT保障房建设项目,BT项目承包者加大前期户型优化设计,流程管理,物流配送,将大大提高住宅建设的速度,工期至少能缩短三分之一。住宅产业化是以标准化、系列化和工业化为前提,可以避免构件尺寸不符合设计要求而产生的裂缝,能够较好地解决厨房、卫生间漏水,窗台、外墙渗水以及水电管线和消防设施存在安全隐患等传统施工方式存在的通病;同时,可以保证装修质量,并且方便使用过程中部品的维修更换,全面提高住宅的品质。
5.生态环保,节能减排
住宅产业化通过采用工业化生产方式,节能、节材、节水和减排方面效益显著。我国建材生产、房屋建造和运营能耗约占全国总能耗的40%左右。“十二五”期间,全国将建设保障性住房18亿平方米,若采用产业化方式建造和运营,可以减少约2亿吨的二氧化碳排放量。
四、结束语
综上所述,住宅产业化是提高住宅使用功能和质量的有效手段,更是推进节能减排、降低建造成本、提高建设速度、促进建筑业和房地产业健康发展的重要途径。采用BT融资模式建设保障性住房,同时发挥住宅产业化优势,应该在保障性住房建设中广泛应用和推广。这种保障房建设的新思路,将会发挥其突出优势,快速形成住宅产业化规模效应,实现巨大的社会和经济效益。
当然,目前住宅产业化建造保障性住房还不成熟,还存在很多需要改进和完善的地方。因此,政府还需要因地制宜,深化住宅产业化的相关政策和实施细则;发挥地方政府在住宅产业化建设中的主导作用;充分调动区域内大型企业的积极性,并为其提供融资平台,合理利用社会资金和资源。只有这样,住宅产业化才能在BT模式建造保障性住房中充分发挥优势,才能又好又快地完成保障房这一民生工程建设。
 
参考文献:
[1]中国保障性住房建设模式研究[EB/OL].http://www.docin.com/p-244586707.html.
[2]政府投资项目BT模式的研究与实践[EB/OL].http://wenku.baidu.com/view/041abf146c175f0e7cd13799.html.
[3]李光荣,倪玉泉.BOT和BT模式在基础设施中应用的SWOT分析【J】.四川建筑,2011(2).
 
(原载于《安徽科技》2012年第8期)


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